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수익극대화를 위한 REITs의 전략적 운용방안 Up
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수익극대화를 위한 REITs의 전략적 운용방안
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Ⅰ. REITs란 무엇인가?
Ⅱ. 우리나라의 REITs 현황
Ⅲ. REITs의 운용전략
Ⅳ. REITs의 Business Model
Ⅰ. REITs란 무엇인가?
REITs(real estste investment trusts)란 REIT라는 投資導管體가 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하여 발생하는 수익을 투자자에게 배분하는 부동산 유동화제도이다. 투자도관체(conduit)란 투자자를 대신하여 일정한 요건을 갖춘 대상에 투자를 하되, 여기서 발생하는 수익의 대부분을 투자자에게 환원시켜 주는 기능을 수행하는 수단이다. 따라서 투자자는 부동산에 직접 투자하는 대신 REIT가 발행하는 증권에 투자함으로써 부동산에 간접 투자하게 된다.
이를 구체적으로 설명하면, 투자자는 REIT가 발행하는 주식 또는 수익증권, 채권 등에 투자한다. 이렇게 조달된 자금으로 REIT는 전문적인 자산운용기법을 통해 토지, 아파트와 같은 주거용 부동산, 오피스, 쇼핑몰과 같은 상업용 부동산, 창고, 공장용지와 같은 산업용 부동산 등을 취득하여 임대하거나 개발하는 방식으로 부동산에 투자하여 임대수입 및 개발이익 등을 창출한다. 또한 REIT는 주택저당증권(MBS) 및 자산담보부증권(ABS), REIT가 발행하는 증권 등에 투자하여 투자수익을 창출하기도 한다. REIT는 이렇게 창출된 소득의 대부분을 분기별로 또는 기타 기간별로 정기적으로 투자자들에게 배당한다.
REITs의 사업구조는 부동산에서 발생하는 현금흐름을 운용하여 제고하는 방식으로 기존 부동산시장의 사업방식과는 근본적으로 차이가 있다. 즉, REITs는 금융기능, 부동산운용기능, 개발기능, 정보통합기능을 가지는 REIT가 부동산사업을 수행하는 사업체계라는 특징을 가진다. 따라서 REITs의 특성을 이해하기 위해서는 REIT라는 투자도관체가 가지는 특성을 분석해야 한다. REIT의 각 기능의 특징을 요약하면 다음과 같다.
금융기능의 경우, REIT는 자본시장에서 부채 형태의 레버리지보다는 주로 주식 또는 수익증권을 발행하여 자금을 조달한다. 반면 기존 부동산시장에서는 선분양 및 기성고 수입, 용역수입 외에도 차입, 보증, 담보 등의 부채 형태의 자금조달에 크게 의존한다. 즉 REIT의 경우 출자, 유무상증자, 파트너쉽 등 자본시장에서 직접금융을 통하여 자금을 조달하는 반면, 기존 부동산시장에서는 발주자의 자금 또는 차입 위주의 간접금융을 통하여 자금을 조달한다. 이러한 차이가 발생하는 원인은 투자 행위를 대신하는 투자도관체인 REIT는 투자자를 위하여 안정적인 사업을 수행해야 하므로, 일반기업 또는 투자체와 달리 부채를 적극적으로 조달하여 능동적으로 사업을 추진하는 것을 지양하고 있기 때문이다.
한편, REIT는 부동산을 개발, 취득, 유지, 임대 등의 운영에서 철저한 타당성 분석을 통한 사업성 위주로 자금을 운용하는 반면, 기존 부동산시장에서는 부채 상환과 같은 전통적인 기업금융방식으로 자금을 운용한다. 특히, 개발사업에서 REIT는 사업성 평가에 의한 프로젝트 금융(비록 사업과 REIT는 분리되지는 않지만)으로 개발사업을 추진하므로 사업추진 일정 단계별로 자금 집행의 투명성 및 적합성에 주목하는 반면, 기존 부동산시장은 부채 상환을 위한 자금 집행의 일정 조정에 주목한다. 이러한 시장행위의 결과는 실제로 개발사업의 성공 여부를 판가름하는 중요한 요인이 된다. 왜냐하면, 개발사업에서 적절한 소요자금의 적기 투입은 시간과 비용을 절감시켜 개발사업의 안정성 및 수익성을 제고시키기 때문이다.
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