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단독신청주의란 등기권리자와 등기의무자 중 어느 한 사람이 단독으로 등기를 신청할 수 있게 하는 제도를 말한다. 현행법상 부동산물권에 대한 공시의 원칙은 등기라는 제도를 통해 실현되고 있다. 물권변동을 목적으로 하는 법률행위가 외부에서 인식될 수 있는 표상을 갖춘다는 것은 당사자로서는 번잡한 일이다. 4) 등기관의 심사권 등기신청이 있을 경우 등기관은 등기의 수리여부를 결정할 판단대상으로 등기신청시에 제출한 서면의 구비여부만을 대상으로 할 것인가 아니면 당사자가 형성한 실체관계 즉 그 서면의 내용심사까지로 할 것인가에 대해 형식적 심사주의와 실질적 심사주의로 구분할 수 있다. 3) 등기신청의 당사자 각 국의 등기제도는 예외 없이 모두 일정한 자격을 가진 당사자가 등기신청하여야 등기되는 신청주의를 채택하고 있는데, 즉 물권의 현상을 외부에서 인식할 수 있는 일정한 표상 또는 인식이 필요하게 된다. 등기제도의 원리 1) 물적편성주의(物的編成主義) 일물일권주의(一物一權主義)를 채택하고  ......

 

 

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부동산 공시의 원칙과 등기제도 원리 보고서

 

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부동산 공시의 원칙과 등기제도 원리

 

부동산 공시의 원칙과 등기제도 원리

 

부동산 공시의 원칙과 등기제도 원리

 

1. 공시(公示)의 원칙

 

물권에는 배타성이 있기 때문에 물권의 귀속과 내용, 즉 물권의 현상을 외부에서 인식할 수 있는 일정한 표상 또는 인식이 필요하게 된다. 그래서 물권의 변동을 외부에서 제3자가 용이하게 인식할 수 있도록 하는 표상을 공시방법이라 하고, 공시방법을 통하여 물권의 현상을 공시하는 제도를 공시제도라고 한다.

이러한 공시제도를 바탕으로 물권의 변동에는 외부에서 인식할 수 있는 어떤 표상을 갖추어야 한다는 원칙을 공시의 원칙이라고 한다. 등기 또는 인도가 공시의 원칙을 구성하는 요소이며, 이는 거래의 안전을 보호하기 위한 제도이다. 물권변동을 목적으로 하는 법률행위가 외부에서 인식될 수 있는 표상을 갖춘다는 것은 당사자로서는 번잡한 일이다. 그러므로 당사자가 이를 준수하지 않는 경우에는 일정한 불이익을 받도록 하지 않으면 공시의 원칙이 관철되기 어렵다. 공시방법을 갖추지 아니한 물권변동의 효과를 전부 또는 부분적으로 부인하는 것이 그 불이익이 될 것이다. 그 효력을 전부 부인하는 방법이 이른바 形式主義(成立要件主義)로서 당사자와 제3자간에는 물론, 당사자 상호간에 있어서도 물권의 효력이 발생하지 않도록 하는 입법주의이다. 현행 우리 민법이 취하고 있다. 반면 부분적으로만 효력을 부인하는 방법이 意思主義(對抗要件主義)인데, 공시방법을 갖추지 아니한 경우에 당사자간에 있어서는 물권변동의 효력이 발생하지만, 제3자에 대한 관계에 있어서는 아무 효력이 발생하지 않는 것으로, 舊民法이 취했던 입법주의이다.

현행법상 부동산물권에 대한 공시의 원칙은 등기라는 제도를 통해 실현되고 있다. 즉, 민법 제186조는 「부동산에 관한 물권행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다」라고 규정함으로써 법률행위에 의한 부동산물권변동에 관해 형식주의를 채택하고 있다. 따라서 법률행위에 의한 부동산물권변동의 요건은 물권행위와 등기의 두 가지이다.

 

2. 등기제도의 원리

 

1) 물적편성주의(物的編成主義)

 

일물일권주의(一物一權主義)를 채택하고 있는 현행 법제상 하나의 부동산에 대하여 양립할 수 없는 권리는 하나밖에 성립하지 못한다. 이러한 권리를 공시하기 위한 등기제도 역시 하나의 물건에 대하여 하나의 등기용지만 작성한다. 이를 1부동산 1등기용지주의라고 하며 이는 물적편성주의의 구체적인 표현이다.

이는 현행 등기법이 채택하고 있는 것으로, 특별한 기준 없이 당사자가 등기신청한 시간적 순서에 따라 등록하는 연대적편성주의(年代的編成主義)와 권리의 주체인 특정 개인을 중심으로 등기부를 편성하는 인적편성주의(人的編成主義)와는 구별된다.

 

2) 서면신청주의(書面申請主義)

 

당사자가 등기를 신청할 때에는 반드시 일정한 형식을 갖춘 등기신청서에 필요적 기재사항을 기재하고 기명ㆍ날인 또는 서명을 한 후 등기신청에 필요한 서면을 첨부하여 등기를 신청하여야 한다.

이는 등기신청의 진정성을 확보하고 등기관의 신속ㆍ정확한 등기절차 진행을 위하여 인정된다. 현행법상 서면신청 이외의 전화 또는 구두로는 등기신청을 할 수 없다. 인터넷에 의한 등기신청(‘전자신청’)의 경우에도 등기신청서를 작성하여 신청하여야 한다.

 

3) 등기신청의 당사자

 

각 국의 등기제도는 예외 없이 모두 일정한 자격을 가진 당사자가 등기신청하여야 등기되는 신청주의를 채택하고 있는데, 구체적으로는 등기신청자를 누구로 하느냐에 따라 공동신청주의와 단독신청주의로 구분된다.

먼저, 단독신청주의란 등기권리자와 등기의무자 중 어느 한 사람이 단독으로 등기를 신청할 수 있게 하는 제도를 말한다. 이는 등기의 신속성을 기할 수 있다는 장점은 있지만 등기의 진정성을 해할 수 있다는 단점이 있다. 반면, 공동신청주의는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기를 신청하게 하는 제도를 말하는 것으로, 이는 등기를 함으로써 불이익을 받게 되는 등기의무자를 등기절차에 참여시킴으로써 등기의 진정성을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 등기절차의 신속성이 저해된다는 단점이 있다.

현행 등기법은 공동신청주의를 원칙으로 하면서 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자만으로, 상속으로 인한 등기는 등기권리자만으로 신청할 수 있게 하는 등 예외적으로 단독신청주의를 인정하고 있다.

 

4) 등기관의 심사권

 

등기신청이 있을 경우 등기관은 등기의 수리여부를 결정할 판단대상으로 등기신청시에 제출한 서면의 구비여부만을 대상으로 할 것인가 아니면 당사자가 형성한 실체관계 즉 그 서면의 내용심사까지로 할 것인가에 대해 형식적 심사주의와 실질적 심사주의로 구분할 수 있다.

먼저, 형식적 심사주의는 등기신청이 등기법이 정한 절차를 준수하고 있는가 즉, 등기신청시 제출한 서류가 모두 갖추어졌는가 만을 심사하는 제도이다. 이는 등기절차가 신속하게 이루어질 수 있다는 장점은 있지만 등기와 실체관계가 일치하지 않는 부실의 등기가 발생할 가능성이 많은 단점이 있다. 반면, 실질적 심사주의는 등기절차상의 적법성 뿐만 아니라 등기신청이 당사자가 형성한 실체관계와 일치하는가 즉, 신청시에 제출한 서면의 진정성까지 심사하는 제도이다. 이는 실체관계와 일치하지 않는 등기의 발생을 방지할 수 있다는 장점은 있지만 등기절차의 신속성은 저해될 수 있다는 단점이 있다.

현행 등기법은 등기관의 심사권에 관하여 형식적 심사를 원칙으로 하면서 구분건물의 표시에 관한 사항에 대하여는 예외적으로 실질적 심사를 허용한다.

 

 

 

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